Zapytaj MetaFilter

17 lutego 2021
Category: Wynik Kredytowy

Rozważamy przebudowę i / lub refinansowanie, ale zastanawiam się, jak długo czekać. Nasz pośrednik hipoteczny niechętnie „zgaduje, ponieważ 1) Prawdopodobnie chce nas teraz zamknąć jako klientkę 2) Nie chce się mylić i wyglądać głupio 3) Może mieć jakiś powierniczy obowiązek, aby nie zmyślać.

Jednak wy, mili ludzie, nie macie żadnych z tych obaw.

Co myślimy, że się wydarzy? Jak nisko mogliby faktycznie zejść?

Domyślam się, że nawet jeśli gospodarka zacznie się odradzać, karmieni utrzymają wszystko na niskim poziomie bez względu na to, która administracja jest w biurze. Czy tak myślimy? Co się stanie, jeśli stan ekonomiczny się pogorszy przez jakiś czas?

Nie chcę przegapić swojej okazji, ale nie chcę skakać zbyt szybko!

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest najniższe w historii. Mogli zejść niżej. Nie dzwonią dzwonkiem na dole, aby powiedzieć wszystkim, że to jest niski. To jak kupowanie technologii. W pewnym momencie musisz wskoczyć i kupić komputer / telewizor / telefon. Cena prawie zawsze spadnie lub specyfikacje poprawią się. Sądzę, że bardziej prawdopodobne jest, że będziesz żałować, że nie udało Ci się utrzymać obecnego kursu, niż zablokować. Zwrot ryzyka jest pozytywny. Przypuszczam, że zawsze możesz zaczekać i wskoczyć na pięść, ale w zależności od tego, ile pożyczasz, kolejne 1/4 lub 1/2 punktu nie pozwoli Ci zaoszczędzić znacznej ilości pieniędzy.

Osobiście skoczyłbym teraz lub naprawdę niedługo. Stawki są obecnie tak niskie, że ryzykuję, że przegapię, a nie zgubię kolejny ułamek procenta.

wysłane przez AugustWest o 13:22 4 sierpnia [17 ulubionych]

Zakładam, że jesteś w USA, co jest statystycznie prawdopodobnym założeniem, które mi odpowiada.

Możesz refinansować w sposób ciągły, pod warunkiem, że jesteś gotów pokryć koszty refinansowania i przyjąć wynik kredytowy. Trafienie w zdolność kredytową nie jest aż tak widoczne i dość łatwo jest uzyskać zerowy refinansowanie [*]. Nie ma większego problemu z pomyleniem się. Broker kredytów hipotecznych prawdopodobnie będzie wolał, abyś czekał 6 miesięcy na refinansowanie, aby pośrednik nie stracił prowizji. Jednak nawet ta uwaga nie jest wiążąca – jeśli chcesz refinansować wcześniej, ona nie może nic zrobić, aby Cię powstrzymać. No cóż, refinansowanie zakończyłem w lipcu, kierując się logiką, że zimą nie sądzę, by obecna sytuacja gospodarcza uległa drastycznej poprawie [**], ale jest szansa, że ​​będzie gorzej. W związku z tym,refinansowanie teraz w najgorszym przypadku oznacza, że ​​płacę nieco wyższą niż to konieczne stopę procentową do zimy, kiedy i tak refinansuję, aw najlepszym przypadku oznacza to, że refinansuję przed podwyżką stóp.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie tak niskie, że nawet kilka punktów bazowych w górę lub w dół nie wpływa drastycznie na koszt kredytu hipotecznego. Złożone odsetki potęgują wpływ wyższych stóp procentowych, ale przy niższych stopach procentowych efekt nie jest tak wyraźny. Zwłaszcza jeśli możesz odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od podatków, niezależnie od tego, czy refinansujesz o 0,25% więcej, czy mniej, nie zmieni to zbytnio kosztu kredytu hipotecznego.

[*] Koszt zerowy powinien oznaczać brak kosztów w kredyt hipoteczny – tj. Saldo nie powinno wzrosnąć. Niektórzy mniej niż niesamowici brokerzy kredytów hipotecznych po prostu refinansują, aby uzyskać wyższe saldo, a następnie wpłacą opłaty na saldo kredytu hipotecznego.

[**] Ogólnie rzecz biorąc, „lepsze warunki gospodarcze powodują wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.

wysłane przez saeculorum o 13:36 4 sierpnia [2 ulubione]

Zatem zaletą / wadą refinansowania kredytu hipotecznego w USA jest to, że otrzymujesz niższą stopę procentową, ale przestawiasz zegar na kredyt hipoteczny, chyba że refinansujesz na 15-letni zamiast 30.

Jako punkt danych, refinansowałem 8 lat temu na 3,5%, a dziś widzę stawki w przedziale 2,5-3,5%, a średnia stopa w USA to niewielki włos powyżej 3%. naprawdę trudno sobie wyobrazić dużo niższe stawki. Lipiec przyniósł najniższe w historii oprocentowanie kredytów hipotecznych w USA. Niektórzy specjaliści uważają, że mogą spaść nawet do 2,8% lub nawet 2,5%. Ale przyjrzyj się liczbom i zadaj sobie pytanie, ile naprawdę oszczędzasz od 3% do 2,8% w porównaniu z czekaniem na pieniądze i dopiero teraz zaczynającym oszczędzać. Jeśli obecnie masz 4% +, myślę, że prawdopodobnie lepiej byłoby zaoszczędzić trochę mniej, ale zacząć wcześniej, ale Excel / Dokumenty Google mogą odpowiedzieć na to pytanie lepiej niż po prostu sprawdzić się.

wysłane przez GuyZero o 13:36 4 sierpnia [1 ulubione]

Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na historycznie niskim poziomie, ale szczerze mówiąc nie jest dużo niższe niż wtedy, gdy 10 lat temu otrzymałem kredyt hipoteczny. Kopalnie na 3,125%. Nie spadły nawet na tyle, żebym mógł rozważyć refinansowanie.

Ceny w większości „gorących obszarów kraju rosną w szybszym tempie niż oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wciąż okaże się, czy covid-19 będzie miał wpływ na osoby o średnich dochodach (jak dotąd nie miało), co spowoduje spadek cen mieszkań. Na razie nie, ale kto wie za 6 miesięcy?

wysłane przez The_Vegetables o 13:37 4 sierpnia [1 ulubione]

Zatem zaletą / wadą refinansowania kredytu hipotecznego w USA jest to, że otrzymujesz niższą stopę procentową, ale przestawiasz zegar na kredyt hipoteczny, chyba że refinansujesz na 15-letni zamiast 30.

Istnieją dwie inne opcje do rozważenia:

  1. Refinansowanie do terminu równego okresowi pozostawionemu na spłacie kredytu hipotecznego. Prawie wszyscy brokerzy oferują 10, 15, 20, 25 lub 30-letnie kredyty hipoteczne. Jeśli popchniesz ich nieco bardziej, mogą nawet zaoferować warunki między tymi numerami (chociaż rzadko można to zrobić jako oszczędności).
  2. Spłać kredyt hipoteczny według takiej samej stawki jak poprzednio. Innymi słowy, zapłać więcej, niż jesteś winien. Nigdy nie zmniejszam spłaty kredytu hipotecznego, nawet gdy refinansuję. W ten sposób refinansowanie kredytu hipotecznego nigdy nie „resetuje zegara – może jedynie skrócić okres kredytowania. Dodatkową korzyścią jest posiadanie dłuższego okresu spłaty kredytu hipotecznego niż to konieczne – działa jak ubezpieczenie na wypadek spadku dostępnych dochodów (w tym czasie możesz powrócić do niższej spłaty kredytu hipotecznego po refinansowaniu).
    wysłane przez saeculorum o 13:45 4 sierpnia [3 ulubione]

    Co myślimy, że się wydarzy? Jak nisko mogliby faktycznie zejść?

    W zeszłym tygodniu rozmawiałem z moim brokerem i jego odpowiedź brzmiała „nie wiemy. Poparł to stwierdzenie, rozumiejąc, że rynek mieszkaniowy wkrótce przeżyje ogromny szok wraz z zakończeniem zasiłku dla bezrobotnych i wygaśnięciem ochrony przed eksmisjami i spłatą kredytu hipotecznego. To wszystko zmienia, kto wynajmuje, kto kupuje, kto sprzedaje itp.

    Jednak popyt na kredyty hipoteczne utrzymuje się obecnie na wysokim poziomie, ponieważ banki są zalewane wnioskami o refi, podczas gdy zakupy są nadal duże w innych obszarach.

    Ceny nigdy nie spadną do zera. Mówię, jak te powyżej, w tym momencie nie może być dużo lepiej. Znajdź dobrego brokera, który może rozejrzeć się za dobrą ofertą w konkretnych okolicznościach.

    wysłane przez JoeZydeco o 14:22 w dniu 4 sierpnia

    Kiedy kupowałem dom, zadałem to pytanie rodzeństwu MBA. Najlepsze umysły finansowe w kraju nie potrafią poprawnie prognozować gospodarki. Ale dom, weź kredyt hipoteczny.

    Ten kredyt hipoteczny wynosił 9xx% lub mniej więcej w 1988 roku. Ciesz się 3,09% 30-letnim oprocentowaniem kredytu hipotecznego.

    wysłane przez theora55 o 14:53 4 sierpnia

    Jesteśmy w długim okresie niskiej inflacji i być może teraz widzimy deflację. PKB kurczy się z powodu pandemii, nie rośnie, więc nie ma zagrożenia inflacją. Stopy procentowe są ustalane przez Fed, aby wpływać na podaż pieniądza: niższe stopy procentowe oznaczają tańszy pieniądz, tańszy pieniądz oznacza więcej pieniędzy, a więcej pieniędzy oznacza inflację i wzrost / inwestycje.

    Dlatego federalni będą chcieli obniżyć stopy procentowe, jeśli będą mogli spróbować pobudzić wzrost gospodarczy w okresie „ożywienia.

    Karmiona stopa dyskontowa wynosi 0,25%! Zasadniczo są to darmowe pieniądze dla banków i korporacji, które mają do nich dostęp. Trudno obniżyć stopy bardziej niż obecnie (chociaż ujemne stopy procentowe są możliwe, nawet jeśli nigdy ich nie robiliśmy w Stanach), więc spodziewałbym się, że stopy procentowe kredytów hipotecznych pozostaną niskie lub nawet spadną w przyszłości. Zwłaszcza jeśli zbliżające się kryzysy eksmisji i wykluczenia doprowadzą do załamania na rynku mieszkaniowym, a Kongres w zasadzie nie zrobi praktycznie nic, aby zaradzić kryzysowi bezrobocia, wszystko to, jak sądzę, zmierzałoby zarówno do obniżenia stóp procentowych, jak i cen domów w najbliższym czasie. rok.

    Kto wie jednak, że rynki są często oderwane od fundamentów (nie spodziewałbym się też, że giełda wróci do poprzedniego stanu. PKB spada, więc dlaczego akcje rosną w zawrotnym tempie?). Naprawdę nie ma sposobu, żeby to wiedzieć.

    wysłane przez dez_integration o 21:30 4 sierpnia

    Oto jak spojrzałem na to pytanie, kiedy musiałem je ostatnio zbadać. Załóżmy, że dzięki refinansowaniu oszczędzam około 400 USD miesięcznie. I załóżmy, że refinansując w ciągu sześciu miesięcy, kiedy spadnie o kolejne ćwierć punktu, zaoszczędzę około 440 dolarów. Dzięki refinansowaniu teraz oszczędzam 2400 USD w ciągu następnych sześciu miesięcy. Dogonienie tego zajmie mi pięć lat dzięki dodatkowym 40 USD miesięcznie. To długo i mógłbym sprzedać lub refinansować w tym czasie, więc refinansowanie jak najszybciej miało sens.

    Z drugiej strony, jeśli planujesz trzymać nieruchomość przez 30 lat i nie chcesz już nigdy więcej refinansować, możesz poczekać. Z drugiej natomiast, jeśli to sytuację, można było kupić w dół stopy, zamiast czekać, a to może być nawet tańsze (na przykład, w moim przykładzie, jeśli tylko kosztować $ od 1800 do zakupu tempa zamiast $ 2400 do czekać to jest to świetny).

    Jednak popyt na kredyty hipoteczne utrzymuje się obecnie na wysokim poziomie, ponieważ banki są zalewane wnioskami o refi, podczas gdy zakupy są nadal duże w innych obszarach.

    Słyszałem to samo od kogoś z branży.

    Inną rzeczą, którą należy wziąć pod uwagę, jeśli wyciągasz gotówkę, jest ilość posiadanego kapitału i to, jak mogą się zmienić standardy kredytowania. Robienie tego teraz, a nie później, może mieć sens.

    opublikowane przez slidell o 1:08 w dniu 5 sierpnia [2 ulubione]

    Jeśli refinansujesz kredyt hipoteczny, który obejmuje możliwość ponownego wypłaty, i masz duże możliwości spłaty, dzięki czemu masz dostęp do znacznej kwoty do ponownego wypłaty, a kredyt, na który chcesz się przełączyć, ma również możliwość ponownego wypłaty i bez kary w przypadku wcześniejszych spłat (które gdyby nie były poza moją krótką listą, ale ty to robisz), następnie ponownie wyciągnij maksymalną możliwą kwotę z istniejącej pożyczki przed refinansowaniem, a gdy nowy kredyt hipoteczny będzie na miejscu, odłóż wszystko z powrotem na nowa pożyczka jako duża wcześniejsza spłata.

    Skończysz z długiem o takiej samej wielkości, jak byłby, gdybyś nie przeskoczył przez te obręcze, ale teraz twoja nowa pożyczka ma taki sam bufor na wypadek katastrofy, jaki zbudowałeś na starym.

    Podobnie, jeśli masz kredyt hipoteczny z możliwością wymiany kredytu i jesteś w stanie spłacić całość z dużym wyprzedzeniem, nie rób tego. Zamiast tego spłacaj je do momentu, w którym pozostało ci tylko kilkaset dolarów, a następnie po prostu zatrzymaj spłaty i pozwól, aby dostępne przerysowanie zaczęło się zmniejszać, aż zbliżysz się do końca wcześniej uzgodnionego okresu. A robiąc to, wpłać te same kwoty, które wpłacałeś na hipotekę, na całkowicie oddzielne konto oszczędnościowe o wysokiej wydajności. Będzie to kosztować niewielkie kwoty odsetek od pożyczki, które będą więcej niż rekompensowane przez to, co zarabia konto oszczędnościowe.

    W ten sposób nigdy nie znajdziesz się w sytuacji, w której znaczny bufor nagle znika. Do czasu, gdy kwota, którą możesz nadal wypłacić na swój kredyt hipoteczny, zmniejszy się do poziomu zera, że ​​pożyczka nie jest już warta utrzymywania przy życiu, konto oszczędnościowe wzrośnie do poziomu co najmniej tak dużego, jak maksymalna rozpoczęta przez Ciebie kwota przedłużenia kredytu z.

    opublikowane przez flabdablet o godzinie 5:59 6 sierpnia

    Pracuję za kulisami, modelując ceny kredytów hipotecznych i mówiąc ogólnie (Nie jestem Twoim specjalistą od kredytów hipotecznych):

    Czynniki rynkowe, które zwykle wpływają na ceny MBS (10 lat, stawki Fed) są obecnie dość odległe od oprocentowania kredytów hipotecznych. Na przykład od lutego 10 lat spadł znacznie bardziej niż średnia stopa Freddiego.

    Może to sugerować, że nadal jest miejsce na spadek oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale od strony operacyjnej wolumeny są na tyle wysokie, że prawie żadna firma hipoteczna nie jest w stanie poradzić sobie ze zwiększonym wolumenem wynikającym z dalszego obniżania stóp. Twoi ubezpieczyciele i procesorzy mogą sobie z tym poradzić tylko tyle, a nawet jeśli wszyscy zatrudniają jak szaleni, wokół jest tylko tylu wykwalifikowanych pracowników operacyjnych (kredyt hipoteczny to mała branża).

    Jest szansa, że ​​zaczniemy mieć falę przejęć, chociaż ludzie, z którymi rozmawiałem w branży, zgłosili mniej forbearances niż początkowo przewidywano, co oznaczałoby mniejszą liczbę przejęć niż przewidywaliśmy.

    W miesiącach zimowych możemy nadal obserwować tradycyjne cykliczne spowolnienie, ale szczerze nie liczyłbym na to. Mimo to nie mogę powiedzieć, o ile stawki musiałyby zostać obniżone w takiej sytuacji, aby utrzymać wolumeny. To może nie być tak znaczące w porównaniu z obniżoną wypłatą w ciągu 4-6 miesięcy.

    Mam nadzieję że to pomoże. Moja ogólna rada dla rodziny i przyjaciół jest taka, aby spojrzeć na koszty zamknięcia refinansowania plus wzrost wartości z reno (prawdopodobnie mniejszy niż faktycznie wydałeś) w porównaniu z oszczędnościami w płatnościach przez to, jak długo spodziewasz się pozostać w domu.

    wysłane przez Francies o 17:41 6 sierpnia

    Nie jesteś zalogowany, zaloguj się lub utwórz konto, aby publikować komentarze

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy