LIDEROWI NIE WYPADA SIĘ BUNTOWAĆ CZ. II

Robert Shiller, słynny ekonomista, który przewidział załamanie się giełdy w 2000 roku, twierdzi, że korzenie bańki na rynku mieszkaniowym w Stanach Zjednoczonych sięgają aż roku 1998, kiedy to inflacja cen nieruchomości wyprzedziła inflację cen konsumenckich. Nasz punkt widzenia wynikał natomiast z uznania, że lepszą ocenę realności cen mieszkań daje ich porównanie ze wzrostem dochodów (wykreśli.2). Zgodnie z tym kryterium początkowy skok cen stanowił rekompensatę słabego wzrostu na początku łat dziewięćdziesiątych. Ponadto niższe stopy oprocentowania, jak również nowe, atrakcyjne produkty na rynku kredytów hipotecznych sprawiły, że nieruchomości stały się znacznie bardziej dostępne. W naszej opinii początkowy wzrost cen domów był napędzany przez podstawowe i realne zjawiska, takie jak niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, i silną gospodarkę, nie zaś przez nieuzasadniony optymizm. W ten sposób znaleźliśmy się wśród większości, która uznała ostrzeżenia Shillera za straszenie na wyrost.

Wraz z nadejściem 2004 roku nasz punkt widzenia uległ zmianie. Na rozwój bańki cenowej wskazywała już bowiem nie tylko inflacja cen nieruchomości, lecz mówiły o tym także trzy inne zjawiska, świadczące wyraźnie o pojawieniu się agresywnych zachowań spekulacyjnych:

– Wysyp kredytów hipotecznych hybrydowych, niewy- magających wkładu własnego. Były przyznawane bez szczegółowych zaświadczeń o dochodach i posiadanych dobrach mogących stanowić zabezpieczenie i oferowały promocje w postaci niskich lub odroczonych w początkowym okresie rat.

– Wzrost liczby nabywców, dokonujących zakupu wyłącznie w celach spekulacyjnych. Działali oni przede wszystkim na rozgrzanych rynkach. Oczywiście najlepiej się zarabia na obrocie nieruchomościami, gdy ceny rosną na tyle szybko, by zdążyły pokryć relatywnie wysokie koszty transakcji (wynagrodzenie pośredników, koszty samej transakcji, przeglądów technicznych itd.). Dlatego też jeśli koszt transakcji wynosił 5 procent wartości nieruchomości, a nabywca miał w planach sprzedaż jej po trzech miesiącach, powstanie dodatniego zwrotu wymagało aprecjacji cen w wysokości ponad 20 procent rocznie.

– Coraz większe rozgrzewanie się już i tak gorących rynków. Dowiedzieliśmy się, że na terenach położonych w zasięgu metra inflacja cen nieruchomości wzrosła średnio z 5 procent na początku 2004 roku do 7 procent rok później. Natomiast w miastach, gdzie inflacja wynosiła 20 procent, przyśpieszyła do 28 procent. Nic zatem dziwnego, że portal nieruchomościowy condoflip.com, założony do obrotu nieruchomościami na Florydzie w 2005 roku, został dwa lata później zamknięty11.

Leave a reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>